なぜ、不動産活用が必要？
まずは「土地活用」とは何かというところから説明いたします。
「土地活用」とは自分が所有している土地で「利用していない」「少しだけ利用している」ものを、その土地の条件（広さや立地など）に合わせて現状よりも有効に活用し、「経済的利益」を得ることを言います。
持っていれば土地は「資産」になります。しかし、上手く活用しなければ何の付加価値も生み出されず、税金だけが重荷になることもあります。
また、相続税も改正を控え増税される方向です。資産をスムーズに引き継ぐために、ただ税金が掛かる重荷から脱却するために土地の友好的な活用が大切になってきます。
土地放置のデメリット
固定資産の大きな負担
土地は、持っているだけでは価値が下がってしまいます。
代々引き継いだ土地や相続した土地を「そのまま子どもたちに残したい」とお考えならば、まずは「土地放置のデメリット」から知っていきましょう。。
例） 30年間、土地を遊ばせて空き地にしておくと？
→不動産の所有にはコストが掛かります。
固定資産税と都市計画税は、市町村に土地を借りて1.4%（固定資産税）と0.3%（都市計画税）の金利を支払っているのと同じことになります。
例えば 固定資産税評価額3000万円の土地（更地）を所有している場合・・・
固定資産税 3,000万円×1.4%＝52万円
都市計画税 3,000万円×0.3%＝9万円
併せると、毎年61万円もの税金を市町村に支払わなければならないことになります。
30年間そのままだと、累計税額は1,830万円にもなります。
土地をそのまま放置していると、実はこんなにもマイナスがあるものです。
あなたの土地、そのままでいいんですか？
さらに、相続税改正があることも忘れてはいけません
2015年1月1日より相続税改正が実施されます。
内容は基礎控除の4割引き下げと、富裕層に対する税率アップが主軸になっています。
相続人が一人の場合
従来の基礎控除額は、5000万円+(1000万円×相続人の数) = 6000万円
2015年1月1日からは、3000万円+(600万円×相続人の数) = 3600万円
基礎控除額が-2400万円
つまり、今まで控除されて相続税がかかっていなかった人も課税対象者になることも。
土地の活用方法
1.売却
資産を売却し現金化して活用することができます。
現金に換金する。もしくはほかの資産に移し替えるために売却を行います。
他の活用と合わせて使えるほか、資金がすぐに欲しい場合などに有効です。
売却の相談から査定、ご契約までトータルでサポート致します。
2.賃貸物件を経営
毎月の収益を保ちながら、節税や相続時にメリットがある。
ご所有の土地にアパートやマンションなどの賃貸物件を建てて入居者にお貸しします。
管理を専門業者に任せれば事業も継続しやすいうえに兼業も可能です。
節税面でメリットが大きく、アパート・マンション経営は土地活用のメジャーな方法となっています。
マンション・アパート経営は計画が大事です。税制や市場にも詳しい私たちに是非ご相談ください。
3.駐車場経営
初期の投資コストが少なく、他への転用もしやすい。
少ない投資で回収も早くリスクが少ないのが駐車場経営です。
立地や土地の形状に合わせて、平面駐車場や立体駐車場などがあります。需要予測や利用のしやすさ、舗装の有無など、その土地の地域性などの調査も成功の鍵です。
まずは一度ご相談ください。
4.資産の組み換え
狭小地、条件の悪い土地を収益性のあるもに資産を組み換え
資産の組み換えの基本的な考え方は、収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れることです。また、資産の組み換えは収益改善だけでなく、相続対策としても大きな効果が期待できます。
様々な組み換え方法があるので、私たちのような詳しい業者に相談することをお勧めします。
空き家放置のデメリット
さまざまなトラブルになる可能性も
空き地や空き家に関するトラブルは新聞やテレビでも報道され、今や社会問題にまで発展しているといえます。トラブルになる空き家で共通してることは「管理する人がいない」空き家です。
建物が管理されない状態で長期間放置されてしまうと建物の老朽化に伴う倒壊の危険や治安の悪化、放火の被害や不審者の侵入、害獣の発生など様々なトラブルが生じてしまいます。
空き家放置で誘発されるトラブルの例
・建物倒壊…周囲の建物や人が損害を受ける
・放火…延焼による被害が拡大する
・侵入被害…第三者が住み着くこともある
・犯罪の助長…見つからない場所として犯行に用いられる
・不法投棄…ゴミや廃棄物のによる景観の悪化や悪臭による被害がある
・害獣・外注…害獣や害虫が住み着き周囲の家に影響がある
など、長期間放置された空き家は様々なトラブルを引き起こす可能性があります。
どのケースも深刻な被害をもたらす可能性があり、空き家は適切に管理し問題が起きた時は迅速に対応することが重要となります。
適切な管理をしないと損害賠償も！？
不動産所有者には、工作物責任といって、所有物を適切に管理する義務があります（民法第717条）
建物や塀など、土地の工作物から損害が発生した場合、占有者や所有者が賠償責任を負います。
例えば、庭の木の管理不足で、木の枝が折れて他人の車を傷つけてしまった場合、その土地の所有者は車の修理費用を負担しなければなりません。
また、その修理費用の支払いを拒んだ場合、被害を受けた方は所有者に対して、損害賠償請求の裁判を起こすことができます。
空き家の活用方法
①建物をそのままに売却
手間なく資産を売却し現金化して活用することができます。
空き家をそのままの状態で「中古戸建」として売却します。
メリットとしては、リフォームや解体、造成等の費用買主が負担することになるので、費用が掛からなく手間も少なくて済みます。しかし、その他のリスクを買主がすべて負うことになるので売却価格は最も安くなってしまいます。
時間や手間、お金を掛けたくない方に最適な方法です。
②空き家を解体して売却
更地にして売却し、資産を現金化することができます。
空き家を解体し「更地」の状態で売却します。
解体に掛かる費用やリスクを売主が負うことで「中古戸建」よりも高く売却することが可能です。
ただし、土地の中に大木がある場合などには伐採や抜根に費用が掛かるため価格は安くなってしまいます。
③リフォームをして貸し出す
ニーズに合わせたリフォームで安定した収益が見込めることも
賃貸戸建は需要に対して供給が少ないため、比較的安定した収入の確保が期待できる不動産活用です。水周り設備やドアノブ・スイッチなどの手に触れる部分は重点的にリフォームを行うなど費用対効果の高いリフォームを選んで施工すると費用も節約して人に貸すことができます。ハウスクリーニングやリフォームなど、家の状態・入居者のニーズになどに合わせて作業を行うことが重要になってきます。